קלי"ה, קיבוץ בצמיחה: על הבנייה בשטח ההרחבה הקהילתית
?מהן שיטות הבנייה הקיימות בהרחבה קהילתית
התשובה לשאלה זאת יכולה להשתנות מקיבוץ לקיבוץ. קיימות 4 שיטות עיקריות ויש וארייציות שונות על שיטות אלה
בנייה של הקיבוץ על פי מודלים
יש מקומות בהם הקיבוץ מעורב בבנייה בשטח שהוא מקצה לצורך הקמת ההרחבה הקהילתית. הקיבוץ הוא היוזם, הוא גם הגוף שמשקיע כספים בבנייה ובשיווק הבתים, והוא זה שנכנס למשא ומתן עם קונים פוטנציאליים. במקרים כאלה, יש סבירות גבוהה שהקיבוץ ינסה גם להפיק רווח כלכלי מהסיכון שבהשקעת הכספים, ומחיר הבתים יהיה כמובן גבוה מעלות בנייתם, אבל בדרך כלל נמוך מעלותם לו היה קבלן חיצוני יוזם ובונה אותם.
הבעייתיות בשיטה זאת היא שהקיבוץ מוצא עצמו מול המשתכנים ולא איתם. נוצרים ניגודי אינטרסים, עלולים לעלות חשדות, ולהיווצר סכסוכים וזהו בסיס רע ליחסים ארוכי טווח, שאמורים להתפתח בין תושבי ההרחבה הקהילתית לתושבי הקיבוץ. אם הקיבוץ מנסה גם להשיג רווח משמעותי מבניית ההרחבה הקהילתית, (ולא רק לכסות את הסיכונים), זה גם יכול להוביל לטענות כנגד הקיבוץ על חמדנות ורדיפת רווחים. כיום זאת אינה אחת השיטות הנפוצות.
בנייה באמצעות יזם על פי מודלים
יש מקרים שבהם הקיבוץ מחפש יזם שייקח על עצמו את הבנייה, (או את הובלת התהליך דרך קבלני משנה), והבנייה נעשית על פי מודלים קבועים מראש.
במקרה כזה היזם בד"כ מציע מספר מצומצם של מודלים של בתים לשטח ההרחבה הקהילתית, לוקח על עצמו את השיווק של ההרחבה הקהילתית, ומגיע להסכמה מוקדמת עם הקיבוץ על המחיר הסופי של הבית על פי כל אחד מהמודלים. מכיוון שהקיבוץ מעוניין בהרבה משתכנים פוטנציאליים, יש לקיבוץ אינטרס להשיג הצעות אטרקטיביות, והוא יתקשר עם יזם שמבטיח איזון מוצלח בין איכות למחיר.
כמזמין הבנייה בשטח ההרחבה הקהילתית, כוח המיקוח של קיבוץ מול היזם / קבלן רב יותר משל כל אחד מהמשתכנים הפוטנציאליים, והוא פועל להפחתת עלויות.
מובן שהיזם ייקח תשלום בעבור המאמץ והסיכונים שלו, והעלויות הצפויות יהיו גבוהות יותר ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר.
הבעייתיות בשיטה זאת – הרוכשים צריכים לאהוב את המודלים המוצעים. אין גמישות.
בניית באמצעות יזם בדרך של "בנה ביתך"
הרעיון בשיטה זאת הוא שיש יזם, שמציע מודל בסיס מסוים, (שיש לו עלות אטרקטיבית שהוסכם עליה מראש), אבל כל משתכן בהרחבה הקהילתית יכול לבקש לחרוג מהמודל, ולדרוש שינויים שונים. היזם ייענה לבקשותיו של המשתכן, אבל ידרוש תוספת מחיר על כל שינוי.
הבעייתיות בשיטה זאת היא שמרגע שהקבלן נבחר, הוא למעשה מקבל סוג של מונופול לבנייה, על סמך הצעת מחיר בסיס מאוד אטרקטיבית, אבל הוא יכול לתמחר את השינויים, הרבה מעבר לעלותם האמיתית וכך לפצות את עצמו על מחיר הבסיס האטרקטיבי. בפועל המשתכן עלול להידרש לשלם מחיר, שהוא הרבה יותר גבוה ממחיר הבסיס, גם כאשר השינויים שביקש הם קטנים יחסית ואינם כרוכים בתוספת עלות משמעותית עבור הקבלן.
"בנה ביתך" של הרוכשים
זוהי השיטה הנהוגה כרגע בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה. על פי שיטה זאת, כל רוכש פונה לארכיטקט ומזמין תוכניות אדריכליות משלו, ואז בונה את ביתו עם הקבלן שבחר. רוכשים יכולים כמובן להתאגד כדי לעבוד מול אותו אדריכל או מול אותו קבלן וכך להקל על ההתנהלות ולחסוך זמן ועלויות (כי כוח המיקוח שלהם גדל). הקיבוץ אינו מעורב לא בבחירת הקבלן ולא בבנייה.
במקרה כזה בדרך כלל עלויות הבנייה הן הנמוכות ביותר.
הבעייתיות בשיטה זאת היא שהיא לא מתאימה לכל משפחה. לא לכל אחד יש את הרצון והאנרגיות לבנות לבד. יש משפחות שמעדיפות לשלם יותר ולא לפקח ולהשגיח על תהליכי בנייה, (ואת זה אפשר לפתור באמצעות מפקח בנייה, כשיש אחד שסומכים עליו), בעייה אחרת אפשרית היא, שמשפחות שלא ידעו לתכנן נכון את הפרוייקט מבחינה כלכלית, עלולות לגלות במהלך הבנייה, שהעלויות גבוהות בהרבה מהתכנון ומהאפשרויות הכלכליות שלהן. הן עלולות להיתקע עם בית לא גמור למשך תקופה
בנייה של הקיבוץ על פי מודלים
יש מקומות בהם הקיבוץ מעורב בבנייה בשטח שהוא מקצה לצורך הקמת ההרחבה הקהילתית. הקיבוץ הוא היוזם, הוא גם הגוף שמשקיע כספים בבנייה ובשיווק הבתים, והוא זה שנכנס למשא ומתן עם קונים פוטנציאליים. במקרים כאלה, יש סבירות גבוהה שהקיבוץ ינסה גם להפיק רווח כלכלי מהסיכון שבהשקעת הכספים, ומחיר הבתים יהיה כמובן גבוה מעלות בנייתם, אבל בדרך כלל נמוך מעלותם לו היה קבלן חיצוני יוזם ובונה אותם.
הבעייתיות בשיטה זאת היא שהקיבוץ מוצא עצמו מול המשתכנים ולא איתם. נוצרים ניגודי אינטרסים, עלולים לעלות חשדות, ולהיווצר סכסוכים וזהו בסיס רע ליחסים ארוכי טווח, שאמורים להתפתח בין תושבי ההרחבה הקהילתית לתושבי הקיבוץ. אם הקיבוץ מנסה גם להשיג רווח משמעותי מבניית ההרחבה הקהילתית, (ולא רק לכסות את הסיכונים), זה גם יכול להוביל לטענות כנגד הקיבוץ על חמדנות ורדיפת רווחים. כיום זאת אינה אחת השיטות הנפוצות.
בנייה באמצעות יזם על פי מודלים
יש מקרים שבהם הקיבוץ מחפש יזם שייקח על עצמו את הבנייה, (או את הובלת התהליך דרך קבלני משנה), והבנייה נעשית על פי מודלים קבועים מראש.
במקרה כזה היזם בד"כ מציע מספר מצומצם של מודלים של בתים לשטח ההרחבה הקהילתית, לוקח על עצמו את השיווק של ההרחבה הקהילתית, ומגיע להסכמה מוקדמת עם הקיבוץ על המחיר הסופי של הבית על פי כל אחד מהמודלים. מכיוון שהקיבוץ מעוניין בהרבה משתכנים פוטנציאליים, יש לקיבוץ אינטרס להשיג הצעות אטרקטיביות, והוא יתקשר עם יזם שמבטיח איזון מוצלח בין איכות למחיר.
כמזמין הבנייה בשטח ההרחבה הקהילתית, כוח המיקוח של קיבוץ מול היזם / קבלן רב יותר משל כל אחד מהמשתכנים הפוטנציאליים, והוא פועל להפחתת עלויות.
מובן שהיזם ייקח תשלום בעבור המאמץ והסיכונים שלו, והעלויות הצפויות יהיו גבוהות יותר ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר.
הבעייתיות בשיטה זאת – הרוכשים צריכים לאהוב את המודלים המוצעים. אין גמישות.
בניית באמצעות יזם בדרך של "בנה ביתך"
הרעיון בשיטה זאת הוא שיש יזם, שמציע מודל בסיס מסוים, (שיש לו עלות אטרקטיבית שהוסכם עליה מראש), אבל כל משתכן בהרחבה הקהילתית יכול לבקש לחרוג מהמודל, ולדרוש שינויים שונים. היזם ייענה לבקשותיו של המשתכן, אבל ידרוש תוספת מחיר על כל שינוי.
הבעייתיות בשיטה זאת היא שמרגע שהקבלן נבחר, הוא למעשה מקבל סוג של מונופול לבנייה, על סמך הצעת מחיר בסיס מאוד אטרקטיבית, אבל הוא יכול לתמחר את השינויים, הרבה מעבר לעלותם האמיתית וכך לפצות את עצמו על מחיר הבסיס האטרקטיבי. בפועל המשתכן עלול להידרש לשלם מחיר, שהוא הרבה יותר גבוה ממחיר הבסיס, גם כאשר השינויים שביקש הם קטנים יחסית ואינם כרוכים בתוספת עלות משמעותית עבור הקבלן.
"בנה ביתך" של הרוכשים
זוהי השיטה הנהוגה כרגע בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה. על פי שיטה זאת, כל רוכש פונה לארכיטקט ומזמין תוכניות אדריכליות משלו, ואז בונה את ביתו עם הקבלן שבחר. רוכשים יכולים כמובן להתאגד כדי לעבוד מול אותו אדריכל או מול אותו קבלן וכך להקל על ההתנהלות ולחסוך זמן ועלויות (כי כוח המיקוח שלהם גדל). הקיבוץ אינו מעורב לא בבחירת הקבלן ולא בבנייה.
במקרה כזה בדרך כלל עלויות הבנייה הן הנמוכות ביותר.
הבעייתיות בשיטה זאת היא שהיא לא מתאימה לכל משפחה. לא לכל אחד יש את הרצון והאנרגיות לבנות לבד. יש משפחות שמעדיפות לשלם יותר ולא לפקח ולהשגיח על תהליכי בנייה, (ואת זה אפשר לפתור באמצעות מפקח בנייה, כשיש אחד שסומכים עליו), בעייה אחרת אפשרית היא, שמשפחות שלא ידעו לתכנן נכון את הפרוייקט מבחינה כלכלית, עלולות לגלות במהלך הבנייה, שהעלויות גבוהות בהרבה מהתכנון ומהאפשרויות הכלכליות שלהן. הן עלולות להיתקע עם בית לא גמור למשך תקופה
?מהו פיתוח ולמה צריך לשלם דמי פיתוח
פיתוח הוא שם כולל לעבודות שנדרשות כדי לאפשר בנייה ומאוחר יותר, כדי לקדם את תנאי המגורים בשטח ההרחבה הקהילתית.
מבדילים בין פיתוח מקדים לפיתוח סביבתי.
פיתוח מקדים - הפעולות שמבוצעות כדי להכין את הסביבה לבנייה. הפיתוח המקדים כולל את עבודות העפר הנדרשות לשם יישור הקרקע, ואת הבאת התשתיות של מים חשמל וביוב לראש כל חלקה. לא ניתן להתחיל בתהליך הבנייה לפני השלמת הפיתוח, ונוצרת תלות בחברה המפתחת ובלוח הזמנים שלה. חלקות שיש בהן כבר פיתוח – מובטח שלא ייווצר עיכוב בבנייה.
בהרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה מי שמבצע את הפיתוח המקדים היא החברה הכלכלית של המועצה האיזורית "מגילות" והחלקות של שלב א' כבר עברו פיתוח מקדים.
בשטחים שאינם מישוריים, מרכיב נוסף בפיתוח המקדים הוא הקמת קירות תמך כדי למנוע סחף במקרה של הפרשי גבהים (מול הכביש, או מול החלקות הסמוכות). בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה, לקחה על עצמה החברה הכלכלית את פיתוח קירות התמך בחזית החלקות (כלומר בינן לבין הכביש) במקום בהם זה נדרש, ואילו קירות התמך בין החלקות (במקום שזה נדרש), הם באחריות הבונים עצמם.
פיתוח סביבתי - פעולות שמיועדות להיטיב את התנאים בשטחים הציבוריים של ההרחבה הקהילתית, כגון יציקת המדרכות, נטיעת עצים, הצבת ספסלים, תאורת רחוב וכדומה. פעולות אלה הן באחריות המועצה, ונעשות אף הן ע"י החברה הכלכלית שלה מיד לאחר השלמת הבנייה באזור מסוים, (לא לפני, כדי שבנייה חדשה לא תהרוס את הפיתוח הסביבתי שכבר נעשה).
בשטח ההרחבה הקהילתית בקלי"ה, החלקות משווקות לפי איזורים, כדי שהבנייה תסתיים באיזור מסוים ויתאפשרו עבודות הפיתוח הסביבתי באותו איזור עוד בטרם הושלמה הבנייה בשכונה כולה.
כאמור, החברה הכלכלית של מועצת מגילות, היא האחראית על ביצוע עבודות הפיתוח המקדים והפיתוח הסביבתי בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה. החברה הכלכלית גובה מהמשתכנים את עלויות הפיתוח וסכום זה נקרא "דמי פיתוח", סכום שאמור לכסות את ההוצאות בפועל של הפיתוח המקדים ושל רמה בסיסית מאוד של פיתוח סביבתי. (המשך הפיתוח הסביבתי נשען על תשלומי ארנונה ומענקי מדינה).
משרד השיכון יכול להחליט לסבסד עלויות פיתוח באיזורים מסוימים, וסבסוד זה מועבר בד"כ במלואו למשתכנים ומוזיל את סכום דמי הפיתוח הנדרש מהם. כיום סך דמי הפיתוח הנגבים ע"י החברה הכלכלית של המועצה עבור הפיתוח בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה הוא 130 אלף ש"ח.
מבדילים בין פיתוח מקדים לפיתוח סביבתי.
פיתוח מקדים - הפעולות שמבוצעות כדי להכין את הסביבה לבנייה. הפיתוח המקדים כולל את עבודות העפר הנדרשות לשם יישור הקרקע, ואת הבאת התשתיות של מים חשמל וביוב לראש כל חלקה. לא ניתן להתחיל בתהליך הבנייה לפני השלמת הפיתוח, ונוצרת תלות בחברה המפתחת ובלוח הזמנים שלה. חלקות שיש בהן כבר פיתוח – מובטח שלא ייווצר עיכוב בבנייה.
בהרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה מי שמבצע את הפיתוח המקדים היא החברה הכלכלית של המועצה האיזורית "מגילות" והחלקות של שלב א' כבר עברו פיתוח מקדים.
בשטחים שאינם מישוריים, מרכיב נוסף בפיתוח המקדים הוא הקמת קירות תמך כדי למנוע סחף במקרה של הפרשי גבהים (מול הכביש, או מול החלקות הסמוכות). בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה, לקחה על עצמה החברה הכלכלית את פיתוח קירות התמך בחזית החלקות (כלומר בינן לבין הכביש) במקום בהם זה נדרש, ואילו קירות התמך בין החלקות (במקום שזה נדרש), הם באחריות הבונים עצמם.
פיתוח סביבתי - פעולות שמיועדות להיטיב את התנאים בשטחים הציבוריים של ההרחבה הקהילתית, כגון יציקת המדרכות, נטיעת עצים, הצבת ספסלים, תאורת רחוב וכדומה. פעולות אלה הן באחריות המועצה, ונעשות אף הן ע"י החברה הכלכלית שלה מיד לאחר השלמת הבנייה באזור מסוים, (לא לפני, כדי שבנייה חדשה לא תהרוס את הפיתוח הסביבתי שכבר נעשה).
בשטח ההרחבה הקהילתית בקלי"ה, החלקות משווקות לפי איזורים, כדי שהבנייה תסתיים באיזור מסוים ויתאפשרו עבודות הפיתוח הסביבתי באותו איזור עוד בטרם הושלמה הבנייה בשכונה כולה.
כאמור, החברה הכלכלית של מועצת מגילות, היא האחראית על ביצוע עבודות הפיתוח המקדים והפיתוח הסביבתי בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה. החברה הכלכלית גובה מהמשתכנים את עלויות הפיתוח וסכום זה נקרא "דמי פיתוח", סכום שאמור לכסות את ההוצאות בפועל של הפיתוח המקדים ושל רמה בסיסית מאוד של פיתוח סביבתי. (המשך הפיתוח הסביבתי נשען על תשלומי ארנונה ומענקי מדינה).
משרד השיכון יכול להחליט לסבסד עלויות פיתוח באיזורים מסוימים, וסבסוד זה מועבר בד"כ במלואו למשתכנים ומוזיל את סכום דמי הפיתוח הנדרש מהם. כיום סך דמי הפיתוח הנגבים ע"י החברה הכלכלית של המועצה עבור הפיתוח בשטח ההרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה הוא 130 אלף ש"ח.
?מה מותר ומה אסור לבנות בהרחבה הקהילתית של קיבוץ קלי"ה
אנחנו נשמח מאוד לראות בנייה ירוקה ואקולוגית, אבל זהו כמובן לא תנאי לבנייה.
יש גמישות גבוהה יחסית בדרישות המוצבות בפני המשפחות הבונות, כלומר המגבלות הן מועטות.
באופן עקרוני קיימים שני סוגי מגבלות על הבנייה:
מגבלות תוכנית התב"ע. תוכנית התב"ע אינה מטילה מגבלות מיוחדות. מרבית החלקות בהרחבה הן של 500 מ"ר, יש חלקות ספורות של 400 מ"ר. מתוך שטח זה מותר לבנות עד מקסימום של 150 מ"ר בקומה ראשונה, ועד מקסימום של 100 מ"ר נוספים בקומה השנייה, כלומר, סה"כ לא יותר משתי קומות ולא יותר מ 250 מ"ר. יש מגבלות נוספות, אבל אלה הן העיקריות.
מגבלות האקלים
מגבלות האקלים מחייבות אותנו לקחת בחשבון שטכניקות או חומרים, שלא מספקים בידוד טוב נגד חום, אינם מתאימים באיזור צפון ים המלח, ויש להימנע מהם
יש גמישות גבוהה יחסית בדרישות המוצבות בפני המשפחות הבונות, כלומר המגבלות הן מועטות.
באופן עקרוני קיימים שני סוגי מגבלות על הבנייה:
מגבלות תוכנית התב"ע. תוכנית התב"ע אינה מטילה מגבלות מיוחדות. מרבית החלקות בהרחבה הן של 500 מ"ר, יש חלקות ספורות של 400 מ"ר. מתוך שטח זה מותר לבנות עד מקסימום של 150 מ"ר בקומה ראשונה, ועד מקסימום של 100 מ"ר נוספים בקומה השנייה, כלומר, סה"כ לא יותר משתי קומות ולא יותר מ 250 מ"ר. יש מגבלות נוספות, אבל אלה הן העיקריות.
מגבלות האקלים
מגבלות האקלים מחייבות אותנו לקחת בחשבון שטכניקות או חומרים, שלא מספקים בידוד טוב נגד חום, אינם מתאימים באיזור צפון ים המלח, ויש להימנע מהם
?מה התהליכים הנדרשים לקראת בנייה בהרחבה הקהילתית של קלי"ה
בשלב ראשון יש כמובן להשלים את תהליך הקבלה לקהילה. לאחר השלמת תהליך זה, יש לחתום על חוזים מול כל הגורמים המעורבים. בשלב זה בדרך כלל כבר ידוע למשתכן באיזה חלקה הוא מעוניין, והוא גם טרח ליידע את הקיבוץ מהי בחירתו. הבטחת החלקה הספציפית נעשית רק ברגע שהחוזים נחתמו, והוסדר תשלום דמי הפיתוח לחברה הכלכלית של המועצה.
עם השלמת חתימת החוזים פונה הקיבוץ לחטיבה להתיישבות ומצהיר שהוא מעוניין להעביר את הזכות לחלקה אל המשפחה המשתכנת. במקביל ניתן למשתכן מכתב רשמי, המאשר שתהליך הקבלה ליישוב הסתיים בהצלחה.
המשתכן מגיע עם המכתב אל החטיבה להתיישבות ומגיש מסמך בקשה לזכויות בקרקע (בר רשות). החטיבה שולחת אישור בר רשות תוך ימים עד שבועות. מרגע שהגיע האישור - המשתכן הופך להיות לבעל הזכות על הקרקע ואפשר להתחיל בשני תהליכים:
קבלת משכנתא - בשלב זה בדרך כלל יש למשתכן כבר אישור עקרוני למשכנתא, אבל האישור העקרוני מתממש לתשלום כספי רק לאחר שהמשתכן קיבל סטאטוס בר רשות בקרקע.
הכנות לבנייה - ההכנות לבנייה נפתחות בהבאת מודד קרקע, לאחריו יש להזמין מהנדס קרקע, הנתונים שייאספו על ידם ישמשו את האדריכל בתכנון היסודות והמבנה. בשלב זה יש לפנות לאדריכל או למתכנן. ניתן כמובן להיעזר בתוכניות של שכנים, ומשתכנים אחרים, אך כל תכנון בנייה חדשה מחייב הגשת תוכניות נבדלות, חתומות ומותאמות לבסיס הנתונים שנאסף באותה חלקה עצמה. ניתן כבר בשלב מוקדם של התכנון לבוא להתייעץ עם מהנדס המועצה, לקבל ממנו פידבק ורעיונות שיפור כדי שלא תהיינה הפתעות בהמשך.
התוכניות המוגמרות (הגרמושקה, כפי שנוהגים לקרוא לזה) מוגשות למהנדס המועצה, והוא בודק את התאמתן לתוכנית התב"ע, ואת העמידה שלהם בסטנדרטים תכנוניים ומאשר אותן, או דורש שינויים אם יש צורך.
מרגע אישור התוכניות ניתן להתחיל בהליך הבנייה
